통제와 투명성

정비사업위원회 협의를 거쳐 사업시행자에게 맡기는 사항 가운데 「정비사업비 예산으로 정한 범위 내에서의 용역업체(협력사) 선정 및 계약 체결(변경계약 포함)」이 있다. 「법으로 전체회의에서 선정토록 정한 협력사 선정 및 계약에 관한 사항」과 도시정비법 시행령 제43조의 사항은 위임에서 뺀다. 같은 안건은 「전체예산 한도 범위 내에서의 예산 항목별 증감(예산 전용 포함)」도 맡긴다. 사업시행자가 위임사항을 이행하면 전체회의 의결을 받아 이행한 것으로 보고, 다음 전체회의에서 보고 또는 추인받는다. 사업시행자는 용역 선정 계약업무를 하려면 입찰공고 15일 전 정비사업위원회에 선정계획을 보고해야 한다(시행규정 제18조④). 변경계약의 금액·범위에 대한 기준은 없다.

법으로 전체회의에서 정하도록 한 협력사 계약은 이미 빠져 있고, 나머지 용역을 예산 안에서 맡기는 것은 사업 속도를 위해 필요합니다. 다만 「예산 범위 안」이라는 조건만으로는 변경계약으로 금액을 늘리거나 일을 넓히는 것을 막기 어렵고, 예산 항목끼리 돈을 옮기는 것도 함께 맡기므로 특정 용역에 쓸 돈 자체가 늘어날 수 있습니다. 이행하고 나면 의결을 받은 것으로 간주되어 다음 회의에서는 보고나 추인만 남습니다.

전체회의 의결 대상 계약업무의 선정계획은 정비사업위원회와 협의해 정한다. 다만 정비사업위원회 미구성, 성원 불가 등으로 1개월 이상 협의할 수 없으면 사업시행자가 먼저 선정계획을 세워 추진하고 다음 정비사업위원회에 보고한다.

위원회가 열리지 못해 선정 절차가 한없이 멈추지 않게 하는 장치는 필요하고, 업체 선정 자체는 여전히 전체회의 의결을 거칩니다(제18조②). 다만 「성원 불가」(회의 인원이 모자람)는 위원회가 생긴 뒤에도 생길 수 있고, 그때 먼저 세운 선정계획(배점기준 포함)은 차기 위원회에 보고만 하면 됩니다. 배점기준은 어느 업체가 뽑힐지를 좌우할 수 있는데, 전체회의는 이미 정해진 기준에 따른 결과를 놓고 표결하게 됩니다.

도시정비법은 「정비사업비의 토지등소유자별 분담내역」을 전체회의 의결사항으로 정한다(제48조①5호). 시행규정은 사업시행자가 이 안건을 의결하려고 전체회의를 소집했으나 3회 이상 의사정족수에 미달하거나 2회 이상 의결정족수에 미달하면 「토지등소유자의 권리가액에 비례하여 토지등소유자별로 산정한 정비사업비를 부과·징수한 후, 안건이 의결되는 대로 사후 정산할 수 있다」고 정한다(제48조④5호). 부과·징수는 도시정비법 제93조제3항·제4항에 따른다. 걷을 수 있는 금액의 한도, 산정 내역의 사전 통지, 사후 정산의 기한은 정해져 있지 않다.

참석자가 모자라 분담내역을 정하지 못할 때 사업이 멈추지 않게 하는 장치는 필요하고, 권리가액에 비례해 걷고 나중에 정산한다는 기준도 있습니다. 다만 법이 전체회의 의결사항으로 정한 분담내역을 의결 없이 걷는 길인데도 얼마까지 걷을 수 있는지 한도가 없고, 산정 내역을 미리 알리는 절차도, 언제까지 정산하는지 기한도 없습니다. 비용 부담 조항이라 확정 후 고치려면 3분의 2가 찬성해야 합니다.

정비사업위원회 위원(위원장·감사 포함) 3분의 2 이상이 전체회의 소집을 요구하면, 사업시행자는 정비사업위원회와 협의해 전체회의를 「소집할 수 있다」.

법은 소유자 5분의 1 이상이 요구하면 사업시행자가 소집한다고 정하지만(도시정비법 제48조②), 소유자 대표인 위원 3분의 2가 요구할 때는 「소집할 수 있다」로 되어 있어 해도 되고 안 해도 되는 표현입니다. 조합에서는 대의원 3분의 2가 요구하면 조합장이 소집하도록 법이 정하고 있습니다(도시정비법 제44조②). 소유자 5분의 1의 요구서를 모으기는 쉽지 않아, 소유자 대표가 요구해도 회의가 열린다는 보장이 사실상 없습니다.

도시정비법 시행령 제43조의 사항을 제외하고, 정비사업위원회 협의를 거쳐 사업시행자에게 맡기는 사항에 「경미한 사항 및 관련 법규의 변경으로 인한 시행규정 변경」과 「기타 시행규정에 명시되지 않은 사항」이 들어 있다. 사업시행자가 위임사항을 이행하면 전체회의에서 의결 받아 이행한 것으로 보고, 다음 전체회의에서 보고 또는 추인받는다.

「시행규정에 명시되지 않은 사항」은 범위가 정해지지 않은 사실상 백지위임이므로, 협의에 그치지 말고 오히려 위원회가 확인하고 동의해야 합니다. 「경미한」 변경이 무엇인지 정의가 없어, 비용 부담 조항을 고칠 때 필요한 3분의 2 찬성을 거치지 않는 통로가 될 수 있습니다. 도시정비법은 시행규정 변경을 전체회의 의결 사항으로 정하면서 경미한 변경을 따로 빼 주지 않았습니다(제48조①1호). 또 제외 기준인 시행령 제43조는 조합 대의원회용 목록이라, 소유자별 분담내역·청산금·비용 징수방법이 제외 목록에 들어 있지 않습니다.

정비사업위원회 협의를 거쳐 사업시행자에게 맡기는 사항에 「사업추진 상 긴급을 요하는 사항(토지등소유자의 손해발생 확대 우려가 있는 경우 등)」이 있다. 이행하면 전체회의 의결을 받은 것으로 보고 다음 전체회의에서 보고 또는 추인받는다.

손해가 커지기 전에 먼저 처리할 수 있게 하는 장치는 필요하고, 위원회 협의도 거치게 돼 있습니다. 다만 금액 한도가 없고, 처리한 뒤 소유자에게 언제 알리는지, 다음 회의에서 추인이 부결되면 어떻게 되는지가 모두 없습니다. 「등」으로 끝나 범위도 열려 있습니다. 이행하면 의결을 받은 것으로 보기 때문에, 추인이 부결돼도 이미 쓴 돈과 맺은 계약은 그대로 남을 수 있습니다.

신탁계약 본문과 특약 제16조①은 소송 때 위탁자와 협의하도록 하지만(제23조①), 특약은 「기본계약 제23조 제1항에도 불구하고」 신탁사가 당사자인 소송에서는 신탁사가 소송대리인 선임 등 필요한 조치를 할 수 있게 하고(특약 제16조②), 소송 비용은 신탁사무 처리 비용으로 신탁재산에서 낸다(신탁계약서 제17조①). 사업시행계약서는 정비사업위원회에 「통보」만 하고 「변호사 보수 및 판결상 원리금의 지급 등 일체의 비용은 사업비로 처리」한다. 시행규정은 소송 사실과 비용을 사후에 공개하도록 한다.

응소 기한이나 보전처분처럼 서둘러야 하는 소송이 있어 신탁사가 직접 대리인을 정할 수 있게 한 데는 이유가 있습니다. 다만 사업시행자인 신탁사는 거의 모든 사업 소송의 당사자라서 소유자와 협의하는 절차가 사실상 빠집니다. 신탁사의 잘못을 다투는 소송에서도 신탁사 쪽 변호사비가 먼저 소유자 돈에서 나갑니다. 신탁사 과실로 생긴 손해는 결국 소유자 부담에서 빠지지만(신탁계약서 제17조①), 이미 나간 돈은 다시 소송으로 돌려받아야 합니다.

「시행규정」과 「사업시행계약서」는 상호보완의 효력을 가지되, 계약 내용이 상충되는 경우에는 「시행규정」이 「사업시행계약서」에 우선하여 적용된다.

시행규정은 바꾸려면 전체회의 의결이 필요한 사업 전체의 규칙이므로, 개별 계약서보다 앞세우는 것 자체는 이해할 수 있습니다. 다만 사업시행계약서에서 소유자 보호를 따로 강화한 조항이 있어도 더 느슨한 시행규정 조항과 부딪히면 밀립니다. 그렇다고 어느 쪽이 소유자에게 유리한지를 그때그때 따지게 하면 판단할 주체가 없어 다툼이 생기므로, 계약서가 앞서는 조항을 조항 번호로 미리 적어 두는 것이 분명합니다.