해지와 정산

신탁보수는 단계마다 정해진 비율로 받는다(사업시행자 지정 고시·시공자 선정·통합심의·사업시행인가·관리처분인가 각 6% = 40.8억 원, 착공·중도금·입주 각 12%, 청산 10%). 중도 해지 시 이미 받은 보수는 반환하지 않는다.

보수는 사업시행자 지정 고시부터 관리처분인가까지 다섯 단계에 각 6%(40.8억 원)씩, 착공 뒤에 나머지 70%를 받는 구조라, 단계 사이에 해지되면 신탁사도 아직 보수를 받지 못한 일을 안게 됩니다. 그래서 받은 보수를 돌려주지 않는 것 자체를 일방적이라고 보기는 어렵습니다. 문제는 신탁사의 책임으로 계약이 끝나는 경우에도 예외가 없다는 점입니다. 해지에 책임 있는 쪽이 책임을 진다는 조항(특약 제17조③)은 있지만, 보수를 돌려받으려면 따로 다퉈야 합니다. 관리처분인가까지 받는 보수는 204억 원입니다.

계약이 중도 해지되면 사업시행자는 해지 때까지의 보수와 함께 아직 받을 때가 되지 않은 신탁보수의 10%를 중도해지수수료로 받는다. 천재지변 등 불가항력인 경우만 제외.

소유자는 신탁사 잘못이 없어도 70% 의결로 계약을 끝낼 수 있고 그러면 신탁사는 남은 보수를 받지 못하므로, 그 일부를 수수료로 보전하는 것 자체는 이해할 수 있습니다. 다만 금액이 커서 시공자 선정 직후 해지하면 (680억 − 81.6억) × 10% = 약 59.8억 원을 더 냅니다. 그리고 예외가 천재지변 등 불가항력뿐이라, 신탁사가 「경제사정의 변화 등」을 이유로 스스로 해지하는 경우나 신탁사 책임으로 해지되는 경우에도 수수료를 받게 돼 있습니다.

위탁자(소유자)는 전체회의에서 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자 100분의 70 이상의 찬성으로 의결하면 신탁을 해지할 수 있다(신탁계약서 제19조①3호). 수탁자(신탁사)는 「경제 사정의 변화 등 기타 상당한 사유에 의하여 본건 사업을 계속 추진함에 따라 토지등소유자에게 손해, 손실 또는 비용이 현저하게 발생하거나 증가될 것으로 우려되는 경우」 신탁을 해지할 수 있다(제19조②). 특약은 이에 준하는 사유로 「사업추진이 어렵다고 판단되는 경우」 「정비사업 인허가가 장기간 지연되거나」 「향후 위탁자 또는 수탁자에게 현저하게 손해, 손실 또는 비용이 발생할 우려가 예상되는 경우」 등 다섯 가지를 들고 「사유는 이에 한정되지 않는다」고 정한다(특약 제17조①). 사업시행계약서도 같은 사유로 사업시행자가 사업시행계약과 신탁계약을 해지할 수 있게 하고(제15조②), 정비사업위원회는 사업 폐지·중단, 이해관계인 전원 동의, 사업시행자 귀책이 아니면 해지할 수 없다(제15조①). 시행규정은 「사업시행자 또는 토지등소유자」가 신탁계약을 해지해 사업을 중지·폐지하려면 토지등소유자 100분의 70 이상의 찬성으로 의결하도록 정한다(제51조①). 신탁계약은 당사자 사이의 어떠한 합의보다 우선한다고 정한다(특약 제3조①).

신탁사의 해지는 실제 손해가 아니라 손해 「우려」만으로 가능하고, 판단도 신탁사가 하며, 의결·협의·사전 통지 같은 절차가 없습니다. 특약은 사유를 다섯 가지 들면서도 「이에 한정되지 않는다」고 하고, 그 가운데 하나는 신탁사 자신의 손해 우려입니다. 시행규정 제51조①은 사업시행자도 70% 의결을 거치도록 정하지만, 신탁계약이 다른 합의보다 우선한다고 정하고 있어 어느 쪽을 따를지 다툼이 생길 수 있습니다.

신탁 기간이 끝날 때 신탁사를 상대로 소송이 계속 중이거나 소송이 발생할 우려가 있는 경우, 민원이 제기된 경우, 미지급 용역비·제세공과금 등이 있는 경우처럼 정산 뒤 신탁사에게 손해·손실·비용이 생길 우려가 있으면, 신탁사는 신탁재산 중 금전으로 「향후 예상되는 손해, 손실 또는 비용의 최대 금액을 유보할 수 있다」. 금전 이외의 신탁재산이 있다는 이유로는 이의를 제기할 수 없다. 다만 「단순 민원의 제기 또는 추상적인 분쟁 발생 가능성만으로 금전을 유보할 수 없으며」, 위탁자는 유보의 필요성·범위·기간에 이의를 제기할 수 있다. 유보금의 반환 시점과 이의를 판단하는 절차는 정해져 있지 않다.

정산 뒤 신탁사가 소송을 당하면 비용을 소유자에게서 다시 받기 어려워 일정 금액을 남겨 두는 것 자체는 필요하고, 단순 민원이나 막연한 분쟁 가능성으로는 남겨 둘 수 없다는 단서도 있습니다. 문제는 금액을 「예상되는 최대 금액」으로 잡고, 언제 돌려주는지 기한이 없으며, 소유자가 이의를 내도 누가 판단하는지 정해져 있지 않다는 점입니다.

사업시행자의 지위는 사업기간 만료 또는 신탁해지 등으로 신탁계약이 종료(신탁재산의 일부해지 포함)되면 끝나고, 사업시행자가 대외적으로 부담하는 일체의 의무와 책임은 별도 조치 없이 토지등소유자에게 권리가액 비율대로 「포괄적이고 면책적으로」 승계된다. 다만 사업시행자의 고의 또는 중대한 과실 등 명백한 귀책사유로 생긴 채무·행정벌·과태료·손해배상책임은 제외.

사업시행자의 일은 소유자의 재산으로 하는 일이라, 계약이 끝나면 그 책임이 소유자에게 넘어가는 것 자체는 신탁 구조상 자연스럽습니다(특약 제12조). 문제는 예외의 범위입니다. 신탁계약은 신탁사의 고의·과실로 생긴 손해를 소유자 부담에서 뺀다고 정하는데(신탁계약서 제17조①), 시행규정은 「고의 또는 중대한 과실 등 명백한 귀책사유」만 예외로 두어 보통 과실로 생긴 채무까지 소유자가 떠안는다고 읽힐 수 있습니다. 「일부해지 포함」이라는 문구 때문에 언제 넘어가는지도 분명하지 않습니다. 계약이 중간에 끝나는 상황이 바로 이 조항이 쓰이는 때입니다.