차입금 이자

신탁사가 직접 조달하는 차입금 한도는 700억 원이고, 본 대출(PF) 때 그 대출금으로 전액 먼저 갚는다. 착공 전 금리 = 직전 분기 신탁사 외부차입금의 가중평균금리 − 0.80%p (2026년 4분기 기준 5.49% − 0.80% = 4.69%). 특약 본문은 이를 「수탁자의 내부규정에 따른 이자율」이라 부른다. 착공 후 금리는 특약 본문에 「수탁자의 내부규정에 따르되 위탁자와 상호 협의」로, 별첨5에는 신탁사 내부규정으로 산출해 정비사업위원회 협의와 전체회의 의결로 확정한다고 적혀 있어 서로 다르다. 신탁계약 본문은 신탁사 차입의 주요 조건을 전체회의 의결로 정하게 한다(제11조③). 신탁사가 비용을 대신 지급한 경우에도 같은 기준을 적용한다(별첨5 2호). 같은 제8호 안건의 미래도시펀드 차입 금리는 「All-in Cost CD수익률 + 1.45% 이내」다.

지금 4.69%는 신탁사 자신의 조달금리보다 0.80%p 낮고, 보증료·자문비가 따로 붙는 같은 안건의 펀드(금리 상한 10월 16일 기준 약 4.70%)와 비교해도 수준 자체는 높지 않습니다. 문제는 앞으로 이 금리가 무엇을 기준으로 움직이느냐입니다. 지금의 4.69%는 고정 금리가 아닙니다. 신탁사가 다른 곳에서 돈을 빌리는 금리의 평균을 기준으로 석 달마다 다시 계산하는데, 무엇을 넣어 어떻게 평균하는지 정의가 없어 소유자가 확인할 방법이 없습니다.
또한 신탁사의 자금 사정이 나빠지면 소유자가 내는 금리도 함께 오릅니다. 계약서 본문은 이 계산식을 「수탁자의 내부규정에 따른 이자율」이라고 불러, 내부규정만 바꿔도 계산식이 바뀔 여지가 있습니다. 700억 원은 본 대출(PF) 때 갚는 돈인데 금리는 「착공」을 기준으로 바뀌므로, PF가 착공보다 늦으면 남은 돈 전체가 아직 정해지지 않은 착공 후 금리로 넘어갑니다. 700억 원을 빌렸을 때 금리가 1%p 오르면 이자가 1년에 7억 원 늘어납니다.

미래도시펀드 차입: 한도 총 사업비의 2% 이내(최대 200억 원), 금리 All-in Cost CD수익률 + 1.45% 이내, 기간 관리처분계획인가 예정일 + 1년 이내, 채권보전 HUG 초기사업비대출 보증서, 법률자문비·사업성평가비·인지세 차주 부담과 보증료 별도. 신탁사 차입: 한도 「정비사업비 예산(안) 범위 내」, 이율 「신탁계약서 및 사업시행계약서에 따름」, 차입기간·채권보전·부대비용 항목 없음.

펀드 쪽은 금리·한도·기간·비용이 숫자로 적혀 있지만, 신탁사 쪽 금리·한도는 신탁계약 특약 제2조와 별첨5를 찾아봐야 알 수 있고 기간과 부대비용 항목은 아예 없습니다. 신탁사 쪽 한도도 「정비사업비 예산(안) 범위 내」로만 적혀 있어 계약서의 700억 원 한도와 어떤 관계인지 알 수 없습니다. 이 표는 여러 차입처를 함께 다뤄 미리 숫자를 정하기 어려운 면이 있지만, 신탁사가 직접 빌려주는 몫은 이미 계약서에 숫자가 있으므로 같은 표에 옮겨 적을 수 있습니다.

신탁계약 특약은 금융기관 차입의 한도·이자율 등 조건을 「금융기관과 협의 후 전체회의의 결의」로 정한다. 반면 사업시행계약서는 금융기관 차입 조건을 「사업시행자가 결정」하고, 금융기관 금리와 비교해 신탁사가 직접 빌려줄 수 있으며 그때 이자율은 「사업시행자의 내부규정」에 따른다고 정한다.

신탁계약은 사업시행계약서보다 우선하고(특약 제3조①), 신탁계약 본문도 차입 조건을 전체회의 의결로 정하게 하고 있어(신탁계약서 제11조③) 원칙은 전체회의입니다. 그러나 사업시행계약서 문구만 보면 은행 차입 조건을 신탁사가 결정하고, 은행 대신 신탁사 내부 금리로 직접 빌려줄 수도 있게 읽힙니다. 두 계약서가 다르면 나중에 어느 쪽을 따를지를 두고 다툼이 생길 수 있으므로 문구를 하나로 맞춰 두는 것이 안전합니다.