신탁보수

「경제사정의 급격한 변동」 「신탁사무 상 상당한 사유」 「법령의 개·폐 등 제도의 변경」 등이 생기면 신탁보수를 변경하거나 추가로 받을 수 있다는 조항이 세 곳에 있다. 절차는 조항마다 다르게 적혀 있다(신탁계약서 제18조② 위탁자와 합의 / 특약 제4조② 전체회의 의결 / 사업시행계약서 제22조⑤ 정비사업위원회 협의 후 전체회의 의결). 특약은 기본계약보다 우선해 적용된다.

사업 기간이 길어 법령이나 업무량이 바뀌면 신탁사 비용이 실제로 늘 수 있으므로 조정 조항 자체는 필요합니다. 그러나 「경제 사정의 급격한 변동」 「신탁사무 상 상당한 사유」는 무엇이 해당하는지 기준이 없고, 얼마까지 더 받을 수 있는지 한도도 없습니다. 신탁사는 사업 여건상 자신에게 손해가 예상되면 계약을 해지할 수 있어서(특약 제17조①) 전체회의가 인상 요구를 거절하기에 부담이 생길 수 있습니다.
같은 취지의 조항이 세 곳에 있으므로 기준을 하나로 맞춰야 하고, 한 곳만 고치면 나머지 조항이 그대로 남습니다.

신탁사가 차입 한도(700억 원)를 넘겨 빌려야 하거나 금융기관 차입 업무가 크게 늘면 「사업시행자와 정비사업위원회가 합의하여」 신탁보수를 조정할 수 있다. 전체회의 결의는 전체 예산을 넘어 소유자 부담이 될 때만 거친다.

한도를 넘겨 빌려주거나 업무가 크게 늘면 신탁사 부담이 실제로 커지므로 보수 조정 여지를 두는 것 자체는 이해할 수 있습니다. 그러나 이 조항대로면 예산 범위 안에서는 위원회 합의만으로 보수가 바뀌고 한도도 없습니다. 예산 안이라도 보수가 늘면 그만큼 다른 항목과 예비비가 줄어 결국 소유자 부담이 됩니다. 신탁계약 특약 제4조②는 보수 변경에 전체회의 의결을 요구하므로, 두 계약서를 맞추지 않으면 어느 쪽을 따를지 다툼이 생길 수 있습니다.

신축 건물 사용검사 후 신축·분양 업무 외에 신탁재산을 관리하는 업무까지 하면 「사업시행자의 내규에 의한 관리신탁보수」를 별도로 받을 수 있다.

준공 뒤에는 신축·분양 외의 관리 업무가 생길 수 있어 별도 보수를 둘 여지는 있습니다. 그러나 어떤 일을 하고 얼마를 받는지 계약서에 정해져 있지 않고, 금액을 신탁사 내규로 정하므로 680억 원 상한 밖의 보수가 될 수 있습니다. 입주·청산 단계의 보수는 이미 680억 원 안에 들어 있으므로, 그와 겹치지 않는 업무인지도 가려야 합니다.